Die REAX Advisory (damals unter der INTREAL Solutions) hat ein neues Risikomanagementtool für das globale Immobilienportfolio der BVK entwickelt. Wie werden die Risiken eines Immobilienportfolios mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 32,4 Milliarden Euro auf fünf Kontinenten überwacht? Als hundertprozentige Tochtergesellschaft der INTREAL profitiert die REAX Advisory bei ihren Beratungsdienstleistungen von der Expertise der gesamten INTREAL-Gruppe. Annika Dylong, Geschäftsführerin der REAX Advisory, berichtet aus der Praxis.
Die Bayerische Versorgungskammer (BVK) ist die größte öffentlich-rechtliche Versorgungsgruppe in Deutschland. Das Haus verwaltet Kapitalanlagen mit einem Marktwert von rund 107 Milliarden Euro und ca. 2,5 Millionen Versicherte und Leistungsempfänger verlassen sich auf die BVK. Von den 107 Milliarden Euro entfallen rund ein Viertel auf Immobilien. Der allergrößte Teil der Immobilieninvestments (ca. 80 %) wird indirekt gehalten. Die BVK investiert global. Mit rund 50 % des Portfolios liegt der größte Teil in Deutschland. Ca. 20 % liegen in Europa ohne Deutschland, ca. 20 % in Nord- und Südamerika, 9 % in Asien. Auch bei den Nutzungsarten ist alles vertreten: Büro (ca. 40 %), Handel (ca. 22 %), Wohnen (ca. 24 %), Logistik (ca. 8 %) und Sonstiges (ca. 8 %). *
Für dieses komplexe und globale Portfolio haben wir im Rahmen unserer Beratungstätigkeit ein neues und innovatives Risikomanagementtool entwickelt. Dabei verbinden wir unser umfassendes Know-How in den Fachbereichen Risikomanagement, Prozessmanagement und ESG mit den IT-Kompetenzen der INTREAL-Gruppe.
Eine wichtige Rolle im neuen Risikobewertungstool spielen die ESG-Daten. Wenn ESG-Risiko-Auswertungen bei der BVK nicht möglich sind, werden sie von der INTREAL-Gruppe zugeliefert. Beispiele dafür sind der Carbon Value at Risk und der Stranding-Zeitpunkt der jeweiligen Immobilie. Am Ende steht ein sehr umfassendes Scoring-Modell, das mit vielfältigen Indikatoren ein globales Portfolio abdecken kann. Das Ergebnis ist eine Rendite-Risiko-Matrix.
Um das Risikobewertungstool bei der BVK zu implementieren und zu optimieren, haben wir auch Prozesse analysiert und verbessert. Aufgrund des großen Anteils an indirekten Investments kommen zahlreiche Informationen von externen Managern. Hier haben wir die Meldungen der Manager an die BVK standardisiert und eingeführt, dass jeder Manager – egal aus welchem Land – in einer Ankaufsvorlage immer die gleichen Schlüsselkennzahlen ausweist.
Die Auslesung dieser Kennzahlen wurde von den IT-Experten der INTREAL Solutions automatisiert. Eine erste Risikoeinschätzung kann dann fast vollautomatisch auf Basis der eingespielten Daten erfolgen. Diese erste Indikation kann manuell noch ergänzt werden. Dafür wurde von der INTREAL Solutions eine Oberfläche programmiert, in die die Informationen vom Nutzer eingegeben werden können. Das System, das die INTREAL Solutions entwickelt hat, überwacht die Risiken jedoch nicht nur zum Zeitpunkt des Ankaufs, sondern kontinuierlich. Die relevanten Informationen werden quartalsweise – bei jedem Reporting der externen Manager – automatisch erfasst. Daraus wird dann das Risiko auf Gesamtportfolioebene errechnet. Welche neuen Erkenntnisse konnte die BVK gewinnen? Das Haus kennt nun alle wesentlichen Risiken seiner Investments noch detaillierter. Beispielsweise werden die Mieter-Ausfallrisiken stärker in die Gesamteinschätzung integriert. Durch die systematische Erfassung aller relevanten Risiken in Relation mit der Rendite in einer Matrix kann die BVK gezielter reagieren und Gegenmaßnahmen ableiten.
* Alle Zahlen per Q2 2022 I Quelle: interner BVK Allokationsbericht